房地产估价师
报考指南 备考资料
您的位置: 首页 > 工程建筑 > 房地产估价师 > 备考资料 >温馨提示:Ctrl+D放入收藏夹!

房地产估价师案例与分析模拟试题5

学聚网  更新时间:2012-01-16 00:00:00  手机端

  · 2.估算年运营费用

  ①年土地使用费:根据××市规定,划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则:

  年土地使用费=293×2560=75.01(万元)

  ②年管理费:根据××市规定,出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则:

  年管理费=343.43×5%=17.17(万元)

  ③年维修费:按年租金收入的8%计支维修费。则:年维修费=343.43×8%=27.47(万元)

  ④年保险费:按年租金收入的2%计算。则:年保险费=343.43×2%=0.69(万元)

  ⑤年税费:根据××市规定,出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加,其中:房产税为年租金收入的12%,营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则:年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10(万元)

  年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费

  =75.01+17.17+27.47+0.69+60.10

  =180.44(万元)

  3.估算年净收入

  年净收入=年有效毛收入-年运营费用

  =343.43-180.44

  =162.99(万元)

  4.确定资本化率

  资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。

  5.选出计算公式求出收益价格

  由于估价对象的收益年限为有限年,即n=40-5=35年,且净收益每年基本上固定不变,因此选用以下公式计算收益价格。

  将上述相关数据:a=162.99,r=35代入上述公式,有:P=1899.58(万元)

  (二)成本法估价测算过程

  1.估算土地价格

  根据××市基准地价表及基准地价修正法,估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1m2土地面积2860元,由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年,其减价率为5/40=12.5%。则估价对象土地价格为:

  土地价格=2860×(1-12.5%)×2560

  =640.64(万元)

  2.估算建筑现值

  建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧

  ①建筑物重置价格

  根据××市客观重置成本及相关因素,估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则建筑物重置总价为:

  建筑物重置总价=1290×6611

  =852.82(万元)

  ②建筑物折旧

  根据《房地产估价规范》的规定,钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年,残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年,则采用直线折旧法计算的折旧费总额为:

  建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年限/耐用年限=852.82×(1-0)×2/60 =28.43(万元)

  ③建筑物现值

  建筑物现值=852.82-28.43=824.39(万元)

房地产估价师案例与分析模拟试题5相关内容

    无相关信息

关于 更多信息

特别服务:有奖纠错  我要收藏

免责声明:

(一)本网提供或转载的所有信息仅供广大网民参考,敬请网民以权威部门公布的正式信息为准;
(二)本网转载搞是基于传递更多信息之目的,不代表本网赞同转载稿的观点或证实其内容的真实性;
(三)若本网转载信息有误或涉及版权等问题,请联系本网(kefu@xjzsks.com),本网将及时更改或删除。