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09资产评估师《资产评估》房地产评估(2)

学聚网  更新时间:2012-01-30 00:00:00  手机端

  第二节、房地产价格及其影响因素

  1、价格种类:基准地价、标定地价由政府制定并公布。

  楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率(容积率=建筑总面积/土地总面积)

  2、价格特征:房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。

  3、价格的影响因素分一般因素、区域因素和个别因素。

  教材P166-169,阅读将有助于房地产评估方法的理解。

  第三节、收益法在房地产评估中的应用

  1、 基本思路:房地产价值=净收益/资本化率

  2、 适用范围:有收益的房地产价值评估。

  3、 净收益=总收益-总费用。注:收益和费用指的是客观收益和客观费用,非评估对象的实际收益。也就是要剔除评估对象的个别因素。

  确定收益时:需以类似房地产的收益作为比较;需预测市场走势;需考虑收益的风险性和可实现性。

  4、 资本化率:实质是把收益性房地产看作投资行为,资本化率可以看作是期望投资收益率。同风险呈正比例关系。

  5、求取资本化率的方法:

  ①净收益与售价比率法:根据公式,房地产价值=净收益/资本化率,通过在房地产市场中类似的交易实例,计算出资本化率。

  ② 安全利率加风险调整值法:安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率;风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出,总体来讲是理论值,主观性较强。

  ③ 各种投资收益率排序插入法

  注:房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。教材P175;公式是根据5-1推出来的(房地产价值=净收益/资本化率)。

  土地的价值是由收益法计算出来的;建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。注意:公式中收益与资本化率的一致性。分清是综合的还是建筑物或土地的收益。另外,收益法中的收益一般是现金流的概念,比如房地产费用中不包括折旧费用。

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